Dec 20, 2009

Jual Beli Tanah, Sudah Mengerti Hukumnya?

Good Quality and Original Article - Dian Manginta - Cantik Selamanya




Berani Bermimpi Beli Rumah? Perkaya Dulu dengan Pengetahuan Hukum Membeli Rumah




Setiap orang mengimpikan punya rumah yang layak. Namun, bagaimanakah cara membeli tanah dan rumah yang aman? 





MEMBELI rumah bagi banyak orang Jakarta adalah impian. Menyewa bisa menghabiskan terlalu banyak dana, karena biayanya bisa sampai jutaan rupiah perbulan.

Beberapa teman perempuanku yang masih lajang pun sekarang sudah berpikir untuk membeli rumah. Meskipun kalau dihitung keuangan pribadi "hanya" mengizinkan membeli rumah kecil di daerah sub-urban [Bogor, Depok, Tangerang, Bekasi - Bodetabek] yang jauh dari tempat kerja. 

 

Rumah Impian


Bila membeli rumah dari pengembang yang terpercaya, boleh dibilang artinya kita mendapat jaminan bahwa harga tanah di lokasi tersebut tak akan pernah turun malah nilainya akan terus bertambah seiring perkembangan wilayah. Itu sebabnya, niat punya rumah seringkali tak bisa diundur terlalu lama, dan sebaiknya diwujudkan saat usia masih produktif sehingga mampu membayar cicilan kepemilikannya sampai lunas kelak.

Kali ini Meyland, S.H. akan mengajarkan kepada kita tentang bagaimana membeli tanah dan rumah yang aman secara hukum. Ini pasti berguna bagi kita yang mengimpikan untuk membeli rumah sesegera mungkin.

[Bantu diri sendiri wujudkan mimpi di tahun 2010]

Membeli Tanah dan Rumah yang Aman Secara Hukum

Klik di sini untuk melihat artikel 'legal'/hukum karya Meyland, SHKemarin, ada teman tergiur untuk membeli rumah yang letaknya strategis, dengan tanah yang cukup. Apalagi bangunannya masih baru dan harganya murah!

Wah,tanpa banyak berpikir, ia mengutarakan niatnya untuk membeli rumah tersebut pada saya. Lalu saya tanya, status hak tanahnya gimana? Sudah lihat sertifikat aslinya?

Sembari tersenyum, ia berkata “...yang jual punya asli sertifikatnya, kok... Emang penting yah? 'Kan kalo udah bayar, tanah berikut sertifikatnya dikasih ke guwe. Jadi, semua punya guwe dong... Yang penting, guwe mampu bayar, lagian guwe untung 'kale kalo beli sekarang!”.

Mmm, seketika itu juga saya sadar dia dalam bahaya.

Kebiasaan kita adalah hanya memfokuskan diri pada apa yang terlihat saja. Teman saya itu hanya melihat “barang” yang dia hendak beli dan harga yang harus dibayar untuk itu.

Cara bayar-angkat adalah hal yang sah, bila hendak membeli segenggam cabai di pasar. Tapi jangankan dalam membeli tanah, waktu bertransaksi di mall saja, kita seharusnya memeriksa warranty atau masa kadaluarsa dari barang tersebut. Saat hendak membeli tanah dan bangunan, Anda sebaiknya lebih berhati-hati.

Mengenal Bermacam Hak Atas Tanah

Baiklah kita mulai dengan pemahaman bahwa dalam jual-beli tanah-bangunan, hak atas tanah [atau dalam bahasa umum kita kenal dengan hak kepemilikan], tidak serta merta pindah hanya dengan terjadinya transaksi. Jadi, sewaktu membayar harga tanah dan sertifikat diserahkan kepada Anda, hak kepemilikan tersebut tidak pindah secara otomatis hanya dengan perjanjian jual-beli.

Anda harus mendaftarkan nama anda di sertifikat tanah yang sudah anda bayar lunas tersebut. Kita kenal ini dengan “balik nama”.

Maka, yang utama adalah harus selidiki adalah sertifikat tanah. Hindari membelian tanah tanpa sertifikat.  Selanjutnya, sebaiknya kita punya knowledge tentang macam-macam hak atas tanah [kepemilikan atas tanah].

Pertama, adalah Hak Milik, yang dalam UU No.5 Tahun 1960 tentang "Pokok-Pokok Agraria". Hak semacam ini diberi pengertian sebagai hak turun-temurun. Sifat hak semacam ini adalah yang terkuat bagi orang dalam memiliki sebidang tanah.

Berikutnya, ada yang kemudian Hak Guna Bangunan [HGB] sewaktu membeli tanah. Ini adalah hak atas tanah yang sebenarnya diperuntukkan kepada badan hukum [yaitu Perseroan Terbatas -PT, Koperasi dan Yayasan], walau dapat juga dimiliki oleh orang-perorangan.

HGB sendiri adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 [tigapuluh] tahun. Dengan memperbandingkan keduanya, kita dapati bahwa HGB itu terbatas waktu kepemilikannya, tetapi Hak Milik tidak terbatas. Maka status tanah dengan Sertifikat tanahnya pun harus jelas.

Oleh sebab itu, saya menyarankan untuk membeli tanah yang memiliki status [Hak Milik] daripada HGB [bila Anda perorangan, karena badan hukum hanya diperbolehkan memiliki HGB]. Meski membeli tanah dengan status HGB juga tidak menjadi masalah bila Anda mau direpotkan dengan pengurusan penaikkan status menjadi HM, serta welcome dengan expenses lebih untuk pengurusan hal tersebut.

Tanah Adat/Girik dan Konflik

 Tetapi bagaimana bila penjual mengatakan hak atas tanahnya masih tanah adat atau girik? Mmmh, jangan mudah percaya, tetap lakukan pengecekan di BPN dan juga kelurahan akan kebenaran kepemilikannya. Kemudian Anda baru bisa meningkatkan statusnya menjadi Hak Milik, dengan biaya tambahan tentunya.


Dan yang terakhir - tetapi terpenting - adalah Anda harus yakin bahwa tanah yang hendak Anda beli bersih dari konflik. Dengan kata lain, kepemilikan tanah tersebut bersih dan bukan tanah sengketa. Bagaimana mengetahuinya?

Di dalam sertifikat tanah, pastikan tidak terdapat penulisan “pembebanan hak tanggungan atas tanah tersebut” atau ada nama bank yang dinyatakan sebagai pemegang hak tanggungan atas tanah itu. Maksudnya, sertifikat tanah tersebut sudah dijadikan jaminan hutang.

Tetapi jangan salah, bahwa bila penulisan tersebut telah dicoret [biasa disebut "di-roya"], dan satu-satunya penulisan di sana adalah hak milik atas orang yang menjual tanah tersebut, berarti Anda aman untuk membelinya. Akan tetapi untuk menghindari sengketa dengan pihak lain di kemudian hari, adalah baik bila anda melakukan pengecekan sertifikat ke BPN di wilayah di mana sertifikat tersebut dikeluarkan/diterbitkan.

Nah, untuk balik nama atas tanah tersebut, yakni mendaftarkan nama Anda sebagai pemilik dalam sertifikat tersebut, Anda perlu memakai jasa Pejabat Pembuat Akta Tanah [PPAT] sesuai lokasi di mana tanah tersebut berada.

Pada akhirnya, keamanan dan kenyamanan Anda dalam membeli rumah bukan hanya fokus akan keuntungan karena melihat harga tanah yang murah, letak yang strategis serta bangunan yang bagus, tetapi juga menghindarkan diri atas kerugian yang kemudian bisa saja timbul. Ini dapat dilakukan dengan memperhatikan status kepemilikan tanah dan juga kondisi sertifikat yang jelas dan terang.

Mengerti hukum does make a lot of differences, yah?....


[Meyland, S.H.]





Cantik Selamanya's notes



*****


Perlu dibaca juga di Cantik Selamanya:







Yuk, gabung?






Cover/ID photo: Koleksi pribadi